Na trhu rodinných domů je dnes podle mě nejvíc vidět jedna změna: nerozhoduje jen lokalita, ale i celková ekonomika domu po koupi. Kupující vedle adresy počítají střechu, topení, okna, izolace, vlhkost a to, kolik je bude státprvní roky po převzetí. Právě proto se trh rozevírá na dvě části. Kvalitní novostavby, nízkoenergetické domy a dobře zrekonstruované nemovitosti se prodávají relativně dobře. Naopak starší domy před rekonstrukcí jsou dnesvýrazně citlivější na cenu.

Nejlépe to funguje tam, kde se potkává dobrá dostupnost do většího města, slušná občanská vybavenost a omezená nabídka kvalitních domů. Typicky jde o okolí Prahy, Brna, Plzně, Hradce Králové nebo Pardubic. Už ale dávnoneplatí, že stačí říct název kraje. Dnes často rozhoduje konkrétní obec a její napojení na práci, školu nebo dálnici. Z praxe je to vidět jasně: moderní novostavba v Teplicích se prodala za 15,2 milionu korun, novostavba v Letkově u Plzně za 19,3 milionu a starší řadový dům v Komorním Hrádku u Chocerad téměř za 11 milionů korun.

U starších domů před rekonstrukcí dnes kupující vyjednávají podstatně tvrději než dřív. Nestačí jim informace, že je dům zachovalý nebo k okamžitému bydlení. Chtějí vědět, v jakém stavu jsou rozvody, střecha, vytápění a jakébudou budoucí náklady. Jakmile se ukáže větší zásah, promítne se to okamžitě do ceny. U kvalitně naceněných domů bývá rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou malý. U přestřelených nabídek ale podle zkušenosti nenívýjimkou rozdíl deset až patnáct procent.

Opatrnost je na místě i u domů po rychlé kosmetické úpravě. Někdy jde o poctivou rekonstrukci, jindy jen o lepší první dojem pro inzerát. V praxi se pak opakují zakrytá vlhkost, slabé rozvody, špatně provedené izolace neboúpravy bez dokumentace. Nekvalitní rekonstrukce bývá pro kupujícího často horší zpráva než původní stav. Majitel, který chce dnes prodávat dobře, by si proto měl nejdřív poctivě spočítat, co vlastně prodává. Pokud je důmnovější a úsporný, je to argument pro silnější cenu. Pokud je starší a čekají ho zásadní opravy, musí to být v ceně od začátku vidět.

Dobře dnes funguje jednoduché pravidlo. Novostavba nebo kvalitně opravený dům v dobré dostupnosti do krajského města umí obhájit vyšší cenu, protože kupující nevidí potřebu dalších velkých investic. Starší dům předrekonstrukcí se samozřejmě prodá také, ale jen tehdy, když prodávající promítne do ceny budoucí náklady na střechu, topení, rozvody nebo zateplení.

Majitelům bych doporučil jediné: nesrovnávat dům jen podle nejdražších inzerátů v okolí. Důležité je připravit si technické argumenty, vědět, co dům reálně čeká, a nastavit cenu podle obchodovatelnosti, ne podle přání.

U rodinných domů se dnes nejlépe prodává jistota. Jistota technického stavu, jistota rozumných provozních nákladů a jistota, že kupující po převzetí nečeká nepříjemné vystřízlivění.

Pokud si nejste jistí, jak váš rodinný dům čte dnešní trh, nestačí porovnat pár inzerátů v okolí. Důležité je správně odlišit, co je silná stránka domu a co už bude kupující počítat jako budoucí náklad.