Realitní krize nepřijde. Pokles cen už začal, jen ho zatím nevidíte v inzerátech

Ondřej Mašín, realitní specialista Bidli reality

Ve zkratce: Na realitních serverech je dnes o 44 % víc bytů na prodej než v únoru tohoto roku. Hypotéky zdražují sedmý měsíc v řadě, nových hypoték meziročně ubývá a ve 3. čtvrtletí snížilo cenu už 35 % prodávajících bytů. Komentátoři v odborných článcích mluví o „zpomalení růstu“. Já se nebojím být přímočařejší: pokles cen už začal. V nabídkových cenách ho ještě nevidíte, v telefonech makléřů ano. Naposledy, když to takhle vypadalo, v roce 2022, prodávající neposlouchali, zlevňovali pozdě a nakonec prodali v průměru o 8 % pod původní cenou. Kdo dnes nastaví reálnou cenu, prodá v rozumné době. Kdo zkouší prodávat za nadsazenou cenu, bude slevovat dvakrát.

Počet nabídek nemovitostí na prodej na Sreality 2020–2026, vlastní měření Bidli reality

Pokles už začal. Proč ho statistiky ještě neukazují?

Protože se dívají do zpětného zrcátka. Nabídkové ceny ukazují, co si prodávající přejí, a realizované ceny ve statistikách jsou kupní smlouvy podepsané před několika měsíci, za podmínek, které už neplatí. Trh se ale neotáčí ve statistikách. Reflektuje, kolik lidí zavolá na nový inzerát.

A tam je obrázek jasný. Při oceňování nemovitostí za poslední týdny vidím pořád totéž:

• Méně dotazů a méně prohlídek. Na inzerát, na který na jaře volalo deset lidí, dnes volají dva až tři.
• Na vyšší startovací cenu nikdo nereaguje. Byt nabídnutý nad reálnou cenou nemá dnes „méně zájemců“. Je ticho po pěšině.
• Konkurence je nucená zlevňovat. Ve 3. čtvrtletí snížilo cenu 35,3 % nabízených bytů, před rokem to bylo 29,6 %. V lokalitách, které sledujeme, visí nadceněné byty 100, 200 i 300 dní a zlevňují o 6 až 9 %.
• Reálné pásmo je jinde než nabídka. Když porovnáme, za kolik se podobné byty skutečně prodaly (katastr, CEMAP), a za kolik se inzerují, rozdíl je často 5 až 10 %. A roste.

K tomu tvrdá čísla, která už jsou vidět i v oficiálních datech:

• Nabídka roste rychle. Počet bytů na prodej například na realitním serveru Sreality.cz vzrostl od února z 14 953 na 21 600. To je +44 % za 8 měsíců.
• Hypotéky zdražují. Průměrná nabídková sazba je v říjnu 5,79 %, v březnu byla 4,89 % (Swiss Life Hypoindex). Skutečně sjednané sazby podle ČBA vzrostly na 5,1 %.
• Poptávka klesá. Počet nových hypoték byl v září meziročně o 12 % nižší (ČBA Hypomonitor). Banky samy říkají, že vyšší sazby „začínají ovlivňovat rozhodování domácností o financování bydlení“.
• Ceny se zastavily. Nabídková cena bytu byla v září 98 545 Kč/m2, stejně jako v srpnu (Realiťák roku, data Reality.iDNES.cz a CEMAP).

Víc nabídek, méně kupujících, dražší peníze. Nepotřebuji čekat na statistiku za čtvrtý kvartál, abych věděl, kam se cena pohne.

Proč je teď na trhu tolik nemovitostí?

Počet nabídek na Sreality měříme v Bidli reality pravidelně od roku 2020. Od února 2026 do dneška:

U domů je to nejvíc nabídek za celých šest let měření. Celkem je na Sreality poprvé přes 100 000 inzerátů.

Proč se to děje:

• Dražší hypotéky. Kupujícímu s úvěrem 5 milionů na 30 let vzroste splátka mezi sazbou 5,00 % a 5,79 % zhruba o 2 500 Kč měsíčně. Modelová hypotéka 3,5 milionu zdražila od března o 1 900 Kč měsíčně.
• Refixace. Letos podle ČNB končí fixace u úvěrů za zhruba 470 miliard korun, příští rok za dalších 530 miliard. Kdo fixoval na 2 %, může dnes platit o polovinu víc. Část majitelů proto prodává, hlavně investiční byty.
• Ceny narazily na strop. Splátka hypotéky na průměrný byt 2+kk dnes spolkne zhruba 29,5 % dvou průměrných čistých příjmů. V roce 2016 to bylo 14,6 % (model Realiťák roku). Mzdy přitom rostou pomaleji než ceny: průměrná mzda za rok +6,4 % (ČSÚ, 2. čtvrtletí 2026), nabídkové ceny bytů +9,3 %.
• Odložené prodeje. Majitelé, kteří v letech 2023 a 2024 prodej odložili, protože nebylo dost kupujících, ho teď dohánějí.

Rok 2022: stejný film, známe konec

Tohle není poprvé. V roce 2022 vypadal trh skoro stejně:

A jak to tehdy dopadlo? Ve druhé polovině roku 2022 trh podle analytiků „prakticky zamrzl“, prodeje starších bytů za rok klesly o polovinu. Ceny starších bytů byly ve 3. čtvrtletí 2023 meziročně o 7 % níž (ČSÚ). Byty visely v inzerci přes 100 dní, dvakrát déle než v roce 2021. A hlavně: v roce 2023 se byty prodávaly v průměru o 8,4 % pod původní nabídkovou cenou, domy o 11,4 %. V Praze činila průměrná sleva u bytu téměř 600 tisíc korun, u domu přes 1,6 milionu.

Tehdy jsme majitelům i našim makléřům říkali to samé, co říkáme dnes: trh se otáčí, nastavte cenu reálně hned. Většina prodávajících to neslyšela ráda. Drželi jarní ceny a čekali. Pak zlevnili o pár procent, jenže trh mezitím klesl o dalších pár procent, takže zlevňovali znovu. A nakonec prodali níž, než za kolik jsme jim doporučovali začít. Ne o něco. O všechny ty měsíce čekání.

Kdo tehdy nastavil cenu podle trhu hned, prodal rychle a často za víc, než kolik nakonec dostali ti, kteří to zkoušeli nadsadit.

Můj odhad je, že ceny bytů v příštích měsících klesnou zhruba o 5 až 10 %. Nebude to všude stejné. Nejvíc to odnesou nemovitosti, které jsou dnes nadceněné.

Příklad z praxe: byt v Horoměřicích

Před pár týdny jsem oceňoval byt 2+kk o 60 m2 s garážovým stáním v novostavbě v Horoměřicích na okraji Prahy. Nejsilnější důkaz o ceně, jaký může makléř mít, ležel na stole: téměř shodný byt ve stejném domě se v červnu skutečně prodal za 8,2 milionu korun. V okolí bylo pět podobných bytů v nabídce za 6,2 až 8 milionů, dva z nich už musely zlevnit, jeden o 9 % po 309 dnech v inzerci.

Doporučil jsem start na 8,2 milionu, nejvýš 8,4 milionu jako test trhu. Majitelé měli absolutně jinou představu a byt inzerovali za 8,9 milionu. O 700 tisíc nad cenou, za kterou se stejný byt ve stejném domě prodal před čtyřmi měsíci.

Trh mezitím nečeká. Konkurence v okolí přibývá, hypotéky zdražují a každý měsíc, kdy byt „zkouší“ cenu, se jeho reálná cena posouvá spíš dolů než nahoru. Nejčastější věta, kterou dnes při oceňování slyším, je: „Soused to prodával za větší cenu.“ Jenže soused to měl za víc v inzerátu, ne v kupní smlouvě. V roce 2023 byl průměrný rozdíl mezi těmito dvěma čísly 8 procent.

Proč nadsazená cena prodej nezrychlí, ale prodraží?

Nejvíc zájemců vidí nemovitost v prvních týdnech po zveřejnění. Když je cena nad trhem, nikdo nezavolá. Inzerát „zestárne“, kupující si ho pamatují a čekají na slevu. Když pak cena klesne, už to nepůsobí jako příležitost, ale jako problém.

Příklad z trhu: dražší rodinný dům se inzeroval za 35 milionů. Prodával se tři roky, pak cena šla na 28 milionů. Ani po dalších třech letech není prodaný. A takových příkladů je na trhu hodně.

Proč jsou první dny prodeje tak důležité, popisuji v článku Prvních 14 dní rozhoduje.

Jak zjistit reálnou cenu své nemovitosti?

Důvěřujte svému makléři a nechte si zpracovat tržní analýzu. Ceny inzerátů sousedů neříkají, za kolik se skutečně prodává.

Dobrá tržní analýza vychází z:

• realizovaných prodejů podobných nemovitostí v okolí (katastr, CEMAP), ne z inzerátů,
• aktuální konkurence, tedy kolik podobných nemovitostí je teď v nabídce, za kolik a jak dlouho už visí,
• stavu nemovitosti a toho, co bude kupující počítat do rekonstrukce,
• toho, kdo je reálný kupující a jestli při dnešních sazbách dostane hypotéku.

Makléři Bidli reality vám takovou analýzu zpracují pro vaši lokalitu.

Mám prodat teď, nebo počkat?

Záleží na tom, proč prodáváte.

• Nemusíte prodat? Pokud nemovitost nepotřebujete prodávat a máte ji například v pronájmu a vydělává vám, neprodávejte.
• Chcete se přestěhovat? Pak bych nečekal. Svou nemovitost možná budete muset trochu zlevnit, ale tu novou zároveň koupíte levněji. Na pomalejším trhu má kupující silnější pozici.
• Musíte prodat (dědictví, rozvod, splátky)? Čekání na lepší časy se nevyplácí. Každý měsíc čekání stojí peníze a cena jde dál dolů.

Co udělat, aby se nemovitost prodala i v klesajícím trhu?

• Kvalitně ji připravte. Dokumenty, technický stav, průkaz energetické náročnosti. Proč se vyplatí technická inspekce, popisuji v článku Technická inspekce nemovitosti.
• Dobře ji odprezentujte. Profesionální fotky, video, půdorys. V plné nabídce rozhoduje první dojem.
• Nastavte cenu s jasným plánem. Předem se s makléřem dohodněte, kdy a o kolik cenu upravit, když nebude zájem. Ne za půl roku. Za 2–3 týdny.

Existuje i odvážnější cesta: nastavit cenu spíš níž, než je zvykem. Jde to proti proudu většiny nabídek. Právě proto se ale může ozvat hodně zájemců najednou a cena může ještě stoupnout v případné aukci.

Časté otázky

Kdy přijde realitní krize? Pokles už začal. Nabídka roste, hypotéky zdražují, kupujících ubývá a třetina prodávajících už zlevňuje. Ve statistikách realizovaných cen se to ukáže s několikaměsíčním zpožděním, stejně jako v roce 2022.

Zlevní byty? Podle mě zhruba o 5–10 %. Naposledy po podobném skoku nabídky v letech 2022–2023 klesly ceny starších bytů o 7 % (ČSÚ) a byty se prodávaly o 8 % pod původní nabídkovou cenou.

Stalo se to už někdy? Ano, v roce 2022. Nabídka bytů vyskočila o polovinu, prodeje klesly o polovinu a kdo zlevnil pozdě, zlevňoval dvakrát.

Vyplatí se počkat, až klesnou sazby? Nikdo neví, kdy to bude; analytici na nejbližší měsíce zlevnění nečekají. Mezitím přibývá konkurence a nemovitost, která čeká, vás stojí peníze.

Jak poznám, že mám cenu nastavenou moc vysoko? Když za první 2–3 týdny přijde jen málo dotazů a prohlídek. Dnes je to nejrychlejší a nejspolehlivější test, jaký existuje.

Co se stane, když nadceněná nemovitost visí na trhu dlouho? Kupující ji začnou brát jako problém a čekají na slevu. Výsledná cena často bývá nižší, než by byla při reálné ceně od začátku.

Shrnutí

Na trhu je dnes o 44 % víc bytů na prodej než v únoru, hypotéky jsou dražší, kupujících ubývá a třetina prodávajících už zlevňuje. Pokles cen nezačne, až ho vyhlásí statistika. Začal ve chvíli, kdy přestali volat zájemci. Rok 2022 ukázal, jak to dopadá: kdo nastavil reálnou cenu hned, prodal. Kdo zkoušel cenu přání, prodával rok a nakonec levněji, než mohl na začátku. Nedělejte stejnou chybu dvakrát.

Zdroje: vlastní měření nabídky na Sreality.cz (Bidli reality, 2020–2026) · Swiss Life Hypoindex 10/2026 · ČBA Hypomonitor 9/2026 · ČNB (refixace) · ČSÚ (ceny starších bytů, mzdy) · Realiťák roku (nabídkové ceny, dostupnost bydlení, 10/2026) · Reality Vencovský, analýza trhu 3Q 2026 · Valuo.cz (Seznam Zprávy 3/2024, Forbes 6/2022) · ČBA/Dataligence (Forbes 2/2023)