Ondřej Mašín, realitní specialista Bidli reality · aktualizováno 16. 10. 2026
Ve zkratce: Dům s přístavbou bez stavebního povolení se dá prodat bezpečně. Podmínkou je prověřit jeho stav ještě před prodejem, otevřeně ho popsat zájemcům a promítnout do ceny i do smluv. U staršího domu v Hradci Králové jsme takhle po třech pokusech našli kupující, která stav přijala a smluvně převzala řešení dodatečného povolení.
Starší rodinný dům s přístavbami – pohled z dronu
Dá se prodat dům s černou stavbou?
Ano. Přístavba nebo část domu bez stavebního povolení prodej nezakazuje. Komplikuje ho.
Kupující se bojí nejistoty. Neví, jestli půjde stavbu legalizovat, kolik to bude stát a jestli na dům dostane hypotéku. Úkolem prodávajícího a makléře je tuhle nejistotu pojmenovat a převést na jasná fakta, cenu a smluvní podmínky.
Zamlčet ji je ta nejhorší cesta. Odpovědnost prodávajícího za vady upravuje občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) a spor po prodeji je dražší než férová sleva předem.
Jaké jsou možnosti prodeje domu s přístavbou bez povolení?
Prakticky existují tři možnosti. Každá má jiný dopad na dobu prodeje, cenu a okruh zájemců.
1. Nechat stavbu povolit před prodejem.
Prodávající si zajistí potřebné povolení nebo pasport stavby. Je to nejdelší cesta, ale může přinést nejvyšší dosažitelnou cenu. O dům mohou mít zájem i kupující s hypotékou.
2. Prodat dům známému v současném stavu.
Stav domu se otevřeně popíše a kupující převezme řešení problému. Prodej může být nejrychlejší, ale kupující bude nejspíš požadovat slevu za práci a nejistotu. Zájemci budou spíše ti, kteří nepotřebují hypotéku.
3. Odstranit nepovolenou část.
Přístavba se zbourá, případně jen její část, podle rozsahu problému. Doba řešení závisí na tom, kolik je potřeba odstranit, a dům může přijít o část plochy. Kupovat ho pak mohou i zájemci s hypotékou.
Výběr záleží na tom, kolik má prodávající času, kolik je ochotný investovat a jak velké části domu se problém týká.
Případ z praxe: starší dům v Hradci Králové
Starší rodinný dům ve Svobodných Dvorech v Hradci Králové prodávali tři spolumajitelé. Řešili jsme technický stav i přístavby bez odpovídajícího povolení. Vhodnou kupující jsme našli na třetí pokus. Prodej trval zhruba čtyři měsíce od zveřejnění inzerátu.
Proč nerozhodla nejnižší provize?
Spolumajitelé si vybírali ze tří realitních kanceláří. Některé nabízely nižší provizi. Nakonec mi prodej svěřili, protože ocenili rozsah služeb a konkrétní postup přípravy, který jsem navrhl.
Co je potřeba prověřit před prodejem staršího domu?
Než začnu prodávat, potřebuji vědět, co prodávám. U tohoto domu jsme zajistili:
- technickou inspekci – pojmenovala hlavní technické nedostatky,
- pasport nemovitosti,
- průkaz energetické náročnosti budovy.
Díky inspekci jsme přesněji nastavili cenu i prodejní strategii. Zájemcům jsem pak mohl konkrétně říct, co kupují a s čím mají při rekonstrukci počítat. Co všechno inspekce odhalí a kolik stojí, popisuji v článku Technická inspekce nemovitosti: proč se vyplatí před prodejem staršího domu.
Jak stavebně-právní vady ovlivní cenu a kupující?
Některé přístavby a část domu vznikly bez stavebního povolení. Dodatečné povolení mohlo trvat dlouho. S prodávajícími jsme proto zvolili druhou cestu: prodej kupujícímu, který se se stavem předem seznámí, přijme ho a převezme řešení dodatečného povolení.
Dvůr a hospodářské stavby staršího rodinného domu
Práci a nejistotu s tím spojenou jsme promítli do kupní ceny. A protože stavebně-právní komplikace mohou zkomplikovat hypotéku, hledali jsme spíš zájemce, který na hypotečním financování nezávisí.
Proč marketing nekončí zveřejněním inzerátu?
Dům jsme kompletně připravili: profesionální prezentace a samostatný web nemovitosti.
Během prodeje jsme vyhodnocovali reakce zájemců a průběžně upravovali fotografie, prezentaci i cenu. Z každé prohlídky a jednání potřebuji zjistit, co zájemcům brání v rozhodnutí. Podle toho s prodávajícími volíme další krok.
Proč se kupující našla až na třetí pokus?
První dvě jednání k prodeji nevedla. Přinesla ale podněty, podle kterých jsme nabídku upravili. Nepovažuji je proto za ztracený čas, ale za součást hledání řešení.
Třetí kupující přijala stav domu i podmínky. Pro prodávající to byla nejlepší a nejbezpečnější varianta, hlavně díky jasné dohodě, kdo dořeší stavebně-právní nedostatky.
Jak stavebně-právní stav zapsat do smluv?
Stavebně-právní stav jsme výslovně popsali už v rezervační smlouvě a potom i v kupní smlouvě. Kupující s ním byla předem seznámena a smluvně převzala řešení dodatečného povolení.
Na konci září 2026 jsme podepsali kupní smlouvy. Prodávajícím se ulevilo: znali podmínky dokončení obchodu a další postup měli s kupující písemně dohodnutý.
Co si z toho odnést jako majitel?
Za víc než dvacet let v realitách jsem si ověřil, že prodej staršího rodinného domu vyžaduje náročnější přípravu než prodej běžného bytu. Technické nedostatky, neúplná dokumentace a stavební úpravy z minulých let ovlivňují cenu i rozhodování kupujících. Ti navíc počítají s investicí do rekonstrukce.
Tři věci, které rozhodují:
Znát stav dřív než kupující – inspekce, pasport, kontrola katastru proti skutečnosti.
Říct to otevřeně – v inzerátu, na prohlídce i ve smlouvách.
Mít plán B – někdy je potřeba změnit postup, upravit cenu nebo oslovit jiný okruh zájemců.
Časté otázky
Musím kupujícímu říct o černé stavbě? Doporučuji vždy. Stavebně-právní stav patří do podkladů, do inzerátu i do smluv. Zamlčení otevírá cestu ke sporu o vady po prodeji.
Dostane kupující na dům s černou stavbou hypotéku? Může to být komplikace, protože banka posuzuje i soulad stavby s dokumentací. Proto jsme u tohoto domu hledali spíš kupujícího bez hypotéky.
Kdo nese riziko po prodeji? Záleží na smlouvě. Když je stav výslovně popsaný a kupující převezme řešení dodatečného povolení, přechází tahle povinnost na něj. U nás to bylo napsané v rezervační i kupní smlouvě.
O kolik se kvůli černé stavbě snižuje cena? Univerzální procento neexistuje. Záleží na rozsahu nepovolené části a na tom, jak složitá bude legalizace. U takové nemovitosti se sleva v mé praxi pohybuje zhruba mezi 5 a 10 %.
Jak dlouho prodej takového domu trvá? U domu v Hradci Králové to bylo zhruba čtyři měsíce od zveřejnění inzerátu.
Shrnutí
Dům s přístavbou bez povolení se dá prodat bezpečně. Rozhoduje příprava: prověřit stav, otevřeně ho popsat, promítnout do ceny a zapsat do smluv. Nejnižší provize vám s tím nepomůže. Pomůže vám postup.
Zvažujete prodej staršího rodinného domu a nejste si jistí jeho technickým stavem, dokumentací nebo cenou? Ozvěte se mi ještě před zveřejněním nabídky. Projdeme, co je potřeba prověřit a jak prodej připravit.