Ondřej Mašín, realitní specialista Bidli reality · aktualizováno 26. 10. 2026
Ve zkratce: Byt u moře na Costa del Sol koupíš dnes od zhruba 260 tisíc eur (starší byt), novostavbu 300 metrů od pláže od 455 tisíc eur a luxusní rezidenci od 800 tisíc eur. K ceně připočti 10–14 % na daně a poplatky. Překvapila mě kvalita projektů i to, jak jednoduše se dá nákup řešit z Česka – a přesně to umíme pro tebe zajistit.
Tým Bidli reality na terase projektu ve Fuengirole s výhledem na Středozemní moře, 20. 10. 2026
Proč jsme jeli na Costa del Sol?
V pondělí 20. října jsme s kolegy z Bidli strávili den na prohlídkách nemovitostí v okolí Fuengiroly, zhruba 20 minut od Málagy. Bylo nás více než 20, část z nás vyrazila s Viktorem Margitou, který tam vede realitní kancelář pro české a slovenské klienty, a jeho týmem.
Cíl byl jednoduchý. Vidět na vlastní oči, co dnes za jaké peníze ve Španělsku koupíš. A zjistit, jestli dává smysl nabízet to i našim klientům v Česku. Viděli jsme čtyři nemovitosti: dva nové developerské projekty a dva starší apartmány. Každý z nich představuje jiný typ nákupu, na který narazíš.
Počasí nám přálo. Příjemných 22 stupňů, na prohlídky ideál. A v jedné prodejní kanceláři nás čekala připravená prezentace, občerstvení a sklenička cavy. Takhle se v Česku projekty zatím neprodávají.
Kolik stojí byt ve Španělsku v roce 2026?
Na Costa del Sol zaplatíš za byt se dvěma ložnicemi (u nás 3+kk) od 260 tisíc do 2 milionů eur. Rozhoduje hlavně vzdálenost od moře, výhled a stáří domu. Tady jsou čtyři nemovitosti, které jsme v pondělí viděli:
Přehled čtyř nemovitostí z prohlídek na Costa del Sol: ceny od 260 tisíc do 2 milionů eur
Jedna věc, kterou jsem si odnesl: cena za metr čtvereční tady nehraje hlavní roli. Dva byty o stejných 100 m² ve stejném domě se liší o desítky tisíc eur často podle výhledu a patra.
Jaký typ nemovitosti dává smysl pro koho?
Každá z těchto čtyř nemovitostí má svého kupujícího. Z toho, co jsem viděl:
- Starší byt za 260 tisíc eur je cesta pro někoho, kdo chce dostupné bydlení na rekreaci pro sebe a rodinu. Nižší zástavba, andaluská architektura, zeleň, k moři 10 minut. Byt měl duši, ale i kompromisy: praskliny v dlažbě, starší vybavení, parkování bez vlastního místa. Přesně tenhle typ Češi kupují nejčastěji – do 300 tisíc eur.
- Apartmán za 369 tisíc eur ukazuje, co se s nemovitostí stane za pět let. Majitel ho kupoval kolem roku 2021 za přibližně 200 tisíc eur, pronajímal a ročně mu přinesl zhruba 10 tisíc eur. Teď prodává o 170 tisíc eur dráž.
- Vångard je projekt v předprodeji. Platíš 30 % na začátku a 70 % při předání asi za dva roky. Ceník se během stavby zvedá – první zdražení přijde po získání stavebního povolení, další po hrubé stavbě, obvykle o 10 %. To je nákup pro investora, který umí počkat.
- Carat reprezentuje horní patro trhu. Hotelový servis, wellness, výtah na auta, výhled přes moře až na zasněženou Sierra Nevadu. Developer nám ukázal přeprodej: byt koupený za 980 tisíc eur se dnes prodává za 1,17 milionu.
Kdybych kupoval já, jdu do Vångardu. Místo 300 metrů od pláže, vybavený byt v ceně a ceník, který během stavby poroste. Ale ten apartmán za 369 tisíc mi taky dával smysl: resort s bazény a službami, pět let užívaný, přesto v dobrém stavu, a od prvního dne ho můžeš pronajímat.
Co tě při nákupu ve Španělsku překvapí oproti Česku?
Nejvíc mě překvapilo, že si nekupuješ holobyt. Novostavba se předává s kuchyní, koupelnou, klimatizací, světly a vestavěnými skříněmi. Řešíš jen postel, sedačku a televizi. Další rozdíly:
- Peníze u projektů v předprodeji jdou na vázaný bankovní účet. Developer k nim nemá volný přístup. Když by se stavba nedokončila, banka peníze vrací.
- Daně při koupi. U staršího bytu v Andalusii zaplatíš 7 % daň z převodu. U novostavby 10 % DPH a zhruba 1,2 % kolkovné. S notářem, zápisem do katastru a právníkem počítej celkem 10–14 % z ceny.
- Hypotéka. Španělské banky dnes půjčují kolem 4–4,2 % úroku. Příjem v eurech není podmínka, ale 30 % vlastních zdrojů už často nestačí – chtějí 40–50 %. Zprostředkovatel si vezme asi 1 % z úvěru.
- Prověrka původu peněz je výrazně přísnější než u nás. Řeší se stejně u bytu za 200 tisíc i za 2 miliony eur.
- Krátkodobý pronájem potřebuje turistickou licenci a souhlas společenství vlastníků. U novostavby o něm hlasují majitelé na první schůzi. Bez toho pronajímáš jen na dva měsíce a déle.
- Reklamace skrytých vad u staršího bytu běží jen půl roku. U nás pět let. Prohlídka s technikem tady dává smysl ještě víc než doma.
Vyplatí se byt ve Španělsku jako investice?
Může. Záleží, co kupuješ a proč.
Co jsem v pondělí viděl na vlastní oči: starší apartmán, který za pět let vyrostl ze 200 na 369 tisíc eur a k tomu nesl 10 tisíc eur ročně z pronájmu. Luxusní byt, který za dva roky přidal 20 %. A u předprodeje mi developer i místní makléři shodně říkali 20–30 % mezi startem prodeje a předáním klíčů. Pronájem? Dvouložnicový byt u moře se v létě pronajímá kolem 200 eur za noc, mimo sezónu za 70. Dobré byty mají obsazenost 70–80 %.
Na druhou misku vah patří provoz. Komunita 80 eur měsíčně u staršího domu, 200–350 eur u nového resortu s bazény a fitness. Daň z nemovitosti do 1 000 eur ročně. Elektřina v novostavbě třídy A++ kolem 30 eur měsíčně, ve starším domě víc. A upřímně – trh tam dnes nezrychluje. Místní kolegové říkají, že lidé volají hlavně na nabídky s dobrou cenou. To známe i z Česka.
Můj závěr: starší byt do 300 tisíc eur je rozumná kombinace vlastní rekreace a pronájmu. Projekt v předprodeji je pro toho, kdo má hotovost na prvních 30 % a nepotřebuje byt hned. Výnos nestojí jen na pronájmu, ale hlavně na tom, za kolik nakoupíš a kdy.
Pro koho Costa del Sol dává smysl?
Pro lidi, kteří chtějí žít venku. I v prosinci je tam kolem 20 stupňů. Sportovci tam mají běžeckou promenádu podél moře, padelová hřiště u každého komplexu, silniční cyklistiku a hory hned za městem. Do Sierra Nevady, kde se lyžuje od prosince, je to z Málagy dvě hodiny autem. Letiště je 15 minut od Fuengiroly, vlak jezdí z letiště až do Fuengiroly, pobřeží spojuje bezplatná A7 a placená AP7.
Costa del Sol je 180 km pobřeží a asi 30 různých lokalit. Vesnice, městečka, rezidenční kopce. Každá má jinou cenu a jiný charakter. Proto doporučuju vybrat nejdřív lokalitu a teprve pak byt.
Jak to funguje, když chceš koupit přes nás?
Ondřej Mašín s kolegou Filipem Špačkem na terase novostavby ve Fuengirole, v pozadí Středozemní moře
Jednoduše. Nejdřív si zavoláme nebo sejdeme v Česku a projdeme, co od bytu čekáš: rekreace, pronájem, nebo obojí, jaký rozpočet, jaká lokalita. Místní tým připraví výběr a za dva až tři dny na místě projdeš lokality i konkrétní byty. Právní prověrku, financování, převody energií, zařízení bytu i správu pronájmu řeší česky mluvící lidé přímo ve Španělsku. Ty neplatíš za prohlídky ani za čas – odměna je součástí provize při koupi.
Celé to běží pod hlavičkou Bidli reality. Ozveš se mně, já tě propojím s našimi kolegy na Costa del Sol a zůstávám s tebou v kontaktu po celou dobu obchodu.
Časté otázky
Kolik potřebuju vlastních peněz? Počítej minimálně s 40–50 % ceny plus 10–14 % na daně a poplatky. U bytu za 300 tisíc eur je to zhruba 160–190 tisíc eur.
Dostanu ve Španělsku hypotéku jako Čech? Ano. Příjem v eurech není podmínka, ale zjednodušuje to. Sazby se pohybují kolem 4–4,2 %, fixace i na 15 let. Česká hypotéka na španělský byt nejde – banka u nás chce zástavu české nemovitosti.
Můžu byt pronajímat turistům? Jen s turistickou licencí a souhlasem společenství vlastníků. To ověřujeme před rezervací a dáváme jako podmínku do rezervační smlouvy.
Kolik stojí byt ročně, když tam nejsem? U staršího bytu zhruba 1 000 eur komunita, do 1 000 eur daně a 1 500–2 500 eur energie. U nového resortu je komunita 2 500–4 000 eur ročně, ale je v tom bazén, fitness a správa.
Jak dlouho trvá stavba projektu v předprodeji? Zhruba dva roky od stavebního povolení. V praxi počítej s půlročním zpožděním – stavební kapacity chybí i ve Španělsku.
Co když si koupi v předprodeji rozmyslím? Standardně se byt přeprodává až po předání klíčů. Někteří developeři ale jednotku převezmou zpět a prodají ji za tebe.
Shrnutí
Byt ve Španělsku stojí od 260 tisíc eur za starší byt po 2 miliony eur za rezidenci s výhledem. K ceně přidej 10–14 % na daně a poplatky a 40–50 % vlastních zdrojů. Investičně dává smysl, když víš, proč kupuješ: rekreace, pronájem, nebo růst hodnoty v předprodeji. A nemusíš to řešit sám.
Zvažuješ byt u moře? Napiš mi. Projdeme spolu, co a za kolik dává smysl, a domluvíme prohlídky s místním týmem.
Pokud tě Španělsko zajímá víc, v dalším článku se podíváme podrobně na financování a daně. A pokud chceš slyšet, jak to vidí člověk, který tam reality prodává každý den – pusť si můj podcast s Viktorem Margitou a Petrou Pistulkovou: Mašina podcast: Nemovitosti ve Španělsku.
Zdroje: ceny a podmínky z prohlídek 20. 10. 2026 s místní kanceláří; daně a poplatky při koupi – Costaluz Lawyers, Costes de compra de vivienda en España 2026.