Trh se znovu rozbíhá, ale kupuje se chytřeji

Po dvou slabších letech je vidět, že investoři se do bytů vracejí. Od července 2025 jsme v Bidli udělali přes 300 prodejů bytů a zhruba patnáct procent nákupů bylo čistě investičních. Nejčastěji jde o menší dispozice, protože u nichdlouhodobě drží poptávka po nájmu a rotace nájemníků bývá nižší.

Co musí splnit byt, který má fungovat i při změně trhu

U investičního bytu neřeším jen to, jestli se dnes pronajme. Řeším, jestli ho bez dramatu pronajmu i prodám v momentě, kdy se trh otočí. V praxi se mi opakují stejné parametry: dobrá dostupnost MHD, občanská vybavenost v docházkovévzdálenosti, dispozice jedna plus kk až dva plus jedna, energeticky rozumný dům, nízké měsíční platby do společenství vlastníků, ideálně balkon nebo lodžie a reálně řešitelné parkování. Kupující jsou nejčastěji lidé ze střední třídy, kteří užbydlí ve vlastním. Často kupují druhou nebo třetí nemovitost, buď jako konzervativní uložení peněz, nebo jako budoucí bydlení pro děti.

Výnos s hypotékou: dá se to, ale nesmí se to počítat na hraně

Ano, i byt financovaný hypotékou může dávat smysl. Jen je potřeba si přiznat, že ve většině krajských měst dnes hrubý výnos vychází zhruba tři až čtyři procenta. Pokud vezmete hypotéku na osmdesát procent ceny, měsíční cash flow častovyjde záporně. Typický příklad z praxe: Hradec Králové, dva plus kk, kupní cena 6,0 milionu korun, nájem 20 tisíc korun čistého, splátka hypotéky 25 300 korun. Investor tak měsíčně doplácí zhruba 5 300 korun. Hrubý výnos je přibližně čtyřiprocenta, po nákladech spíš kolem tři a půl procenta. Pozitivní cash flow obvykle vychází, když dáte vyšší akontaci, typicky třicet až čtyřicet procent, když koupíte pod trhem, nebo když uděláte smysluplnou úpravu bytu, která reálně zvednenájem.

Praha versus regiony: strategie, ne víra

Dává smysl obojí, jen z jiného důvodu. Praha je bezpečnější na obsazenost a dlouhodobé zhodnocení, ale výnos je nižší, typicky tři až pět procent hrubého. Regiony umí nést vyšší výnos, často pět až sedm procent a někde i blízko osmi, ale vyžadují aktivnější správu, pečlivější výběr nájemníků a důslednou kontrolu technického stavu domu. Konzervativní investor volí Prahu nebo lepší adresy krajských měst. Ten, kdo jde po výnosu, si vybírá regiony a počítá s tím, že rizika musířídit.

Konkrétní čísla z praxe 2025

Aby to nezůstalo u dojmu, tady jsou příklady. V regionech může hrubý výnos vycházet vysoko: Chomutov, jedna plus jedna, 35 metrů čtverečních v ulici Písečná, nákup 1 020 000 korun, nájem 7 000 korun měsíčně, hrubý výnos zhruba 8,2 procenta. Bílina, dva plus jedna, nákup 1 750 000 korun, nájem 7 500 korun měsíčně, hrubý výnos zhruba 5,1 procenta. Český Těšín, tři plus jedna, 62 metrů čtverečních, nákup 2 600 000 korun, nájem 11 500 korun měsíčně, hrubý výnoskolem 5,3 procenta. V Praze je obrázek jiný: jedna plus kk, 31 metrů čtverečních v Košířích v ulici Plzeňská, kupní cena 5 490 000 korun, nájem 14 000 korun měsíčně, hrubý výnos zhruba 3,1 procenta. Dva plus kk, 65 metrů čtverečních v Michli ve V Dolině, kupní cena 8 350 000 korun, nájem 29 000 korun měsíčně, hrubý výnos zhruba 4,2 procenta. Upozornění, které opakuju pořád: tohle jsou hrubá čísla. Čistý výnos po správě, pojištění, fondu oprav, občasné prázdnotě a daních bývá typicky o půl až jeden procentní bod níž.

Co čekám v dalším roce

Nečekám dramatické výkyvy, spíš stabilizaci. Starší byty na dobrých adresách si cenu spíš udrží, Praha a silná krajská města mohou mírně růst a slabší lokality zůstanou selektivní. U nájemného bude víc než dřív rozhodovat kvalita aenergetika bytu. Investoři budou častěji volit vyšší akontaci, tvrději vyjednávat cenu a dělat menší úpravy, které zvednou nájem. A poroste zájem o profesionální správu, protože bez dobré správy je investiční byt jen další starost.

Moje jednoduché pravidlo na závěr

Investiční byt není tiket do loterie. Je to produkt, který má každý měsíc fungovat. Když mi čísla nevychází konzervativně už na začátku, nedoháním to přáním, že se trh zachrání růstem. Raději koupím méněkrát, ale správně.